Urządzenia przesyłowe a uprawnienia właścicieli nieruchomości

W Polsce mamy kilkanaście milionów działek. Przez wiele z nich przechodzi wiele podziemnych i naziemnych elementów infrastruktury technicznej do których należą np.; sieci wodno-kanalizacyjne, trwałe i widoczne urządzenia energetyczne tworzące linię energetyczną. Wiele z tych urządzeń zostało posadowionych na gruntach prywatnych, bez zagwarantowania tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości, a nawet wbrew woli właścicieli nieruchomości. Co więcej przebieg tych urządzeń powoduje różne komplikacje polegające chociażby na ograniczeniu w możliwościach zagospodarowania nieruchomości .

Z tego też powodu wielu właścicieli nieruchomości dąży do usunięcia znajdujących się na ich nieruchomościach urządzeń bądź też uzyskania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

W sytuacji gdy na gruncie znajdują się takie urządzenia możemy skorzystać z rozwiązań przewidzianych przez nasze prawo.

Po pierwsze od 2008 r. istnieje możliwość ustanowienia służebności przesyłu. Przesłanki ustanowienia tej służebności wskazują art. 305¹ -305² Kc . Służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować bądź też jest właścicielem urządzeń przesyłowych, a więc służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej itp..

W praktyce, najczęściej służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy, który chce wybudować urządzenia przesyłowe na cudzej nieruchomości.

Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego między przedsiębiorcą będącym właścicielem urządzeń lub zamierzającym posadowić takie urządzenia na cudzym gruncie, a właścicielem takiej nieruchomości. W celu ustanowienia służebności przesyłu można również wystąpić na drogę sądową, co ma miejsce w sytuacjach gdy któraś ze stron odmawia zawarcia umowy.

Służebność może być ustanowiona za wynagrodzeniem lub nieodpłatnie, na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Jeżeli chodzi o wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu to tak jak wskazano powyżej może ono być płatne jednorazowo lub okresowo np. raz w roku. Strony umowy mogą je same ustalić uwzględniając różne czynniki tj;

1. wpływ usytuowania urządzeń na wartość nieruchomości;
2. przeznaczenie nieruchomości;
3. sposób korzystania z urządzeń;
4. spadek wartości użytkowej nieruchomości.

Wynagrodzenie należy się tylko za pas gruntu na którym znajdują się urządzenia oraz ewentualnie drogę dojazdową do tych urządzeń bądź też pas niezbędny do eksploatacji urządzeń. Strony ustalając wynagrodzenie mogą również skorzystać z opinii rzeczoznawcy majątkowego. W toku postępowania przed sądem w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu sąd powołuje dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia.

Przy ustanowieniu służebności przesyłu strony umowy bądź też sąd ustalają wysokość wynagrodzenia na przyszłość. Jednakże właściciel nieruchomości na której zostały posadowione urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej może żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu, a więc za okres przed ustanowieniem służebności. Maksymalny okres za który można domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu to 10 lat.

Rozważając możliwość ustanowienia służebności przesyłu oraz dochodzenia roszczeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości na której posadowiono urządzenia przesyłowe, najpierw należy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości czy nie znajduje się w niej wpis o ustanowieniu służebności bezpłatnie oraz czy w danej sprawie nie zachodzą przesłanki do zasiedzenia służebności na rzecz przedsiębiorstwa. W takiej bowiem sytuacji sąd oddali wniosek o ustanowienie służebności jak również roszczenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Warto również wskazać, że obecnie zarówno od odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości jak i od wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu zgodnie z interpretacją sądów administracyjnych nie jest pobierany podatek. Jednakże ostatnio Ministerstwo Finansów przygotowało projekt zgodnie z którym, z podatku będzie zwolnione jedynie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości natomiast podatek pobierany będzie od wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Nadto dodać należy, iż potencjalnie właścicielom nieruchomości na których zostały posadowione urządzenia przesyłowe przysługują także inne roszczenia, wśród których znajdują się m.in.:

1. roszczenie o usunięcie urządzeń przesyłowych lub ich przebudowę,
2. roszczenie o nakazanie przedsiębiorcy przesyłowemu wykupu gruntu zajętego przez urządzenia przesyłowe,
3. roszczenie o zapłatę odszkodowania za pogorszenie nieruchomości, np. za zniszczenia na nieruchomości, zanieczyszczenia, wycięte drzewa,
4. w przypadku uprzedniego ustanowienia służebności przesyłu – roszczenie o zmianę sposobu wykonywania służebności.

Elżbieta Żuchowska

radca prawny